不動産の買取と仲介の違いとは
上記のように不動産買取と不動産仲介は全然違います。
相続や離婚などが原因で不動産を売却する場合、いつまでに売却しないといけないという「期限」が明確にある場合は不動産買取を選択する方が多いです。
逆に期限が決まっていない、売却するのは決まっているが半年〜1年くらいの期間がかかっても良い方の場合は仲介での不動産売却をおすすめします。
参考サイト：イエウール 不動産売却時における買取と仲介の違いについて
買取と仲介の大きな違い
買取→弊社が現金で買取いたしますので、期限の設定が容易です。
ですがほとんどの不動産において弊社で買取した後に購入していただく方を見つけないといけませんので、仲介で買主を見つけるよりも、売主様の身入り金額は少なくなってしまうのがデメリットです。
メリットとしては売却時に必要な仲介手数料や司法書士さんの手数料等を弊社が負担いたしますので物件の売却に余計な費用がかからない事です。
仲介→弊社が不動産を買う人を探して売主様と買主様をおつなぎする形になります。そのため買取よりも仲介で売却した方が高く売却する事が可能なため、弊社で買取するよりも売主様の身入りは多くなるのが仲介での売却のメリットです。
仲介で不動産を売却する場合は買主様を探す時間、売主様と買主様の値段の折り合いをつけたり日程調整をしたりしないと売買が成立しないため、売却に時間がかかってしまう点と期限の設定が難しく、売却しないといけない期限が近くなると売却価格の値下げを余儀無くされる点がデメリットとしてあります。
不動産売却はほとんどの人が人生で一度あるかないかの出来事なので、わからない事だらけで不安になるかと思います。弊社は他の不動産屋さんと比べてゆるーく営業しておりますので福島区で不動産売却したい方はお気軽にご相談ください。
お気軽にご相談ください
ご自宅の購入・住み替え
一般的な戸建て住宅や二世帯住宅の販売もおこなっております。新規購入の他にも住み替えや建て替え等のご相談もお気軽に。
ご自宅のリフォーム、修理
風呂・トイレ・キッチンのリフォームや交換はもちろん雨漏りの修理や外壁の塗装などもお任せください。
その他不動産に関わる業務全て
賃貸物件や収益物件の取り扱いも多数揃えております。
大阪市福島区の不動産売却において高く売るコツ
ネットで不動産売却で高く売る方法等を調べると、
「一括見積もりサイトで査定価格を調べる」「複数社に売却査定依頼をして相見積もりを取る」と書いてあるサイトがたくさんあります。
そのサイトに書いてあるのは、不動産屋でもない一括査定サイトに集客したいだけの一般の素人が書いた記事がほとんどです。（*当記事は宅地建物取引士である私が書いています）
一括査定サイトや複数社の相見積もりを取って、一番高い査定額を出したところに売却を依頼する。この部分だけ切り取れば合理的かつ効率的に不動産を高く売る事ができるように感じます。
しかし不動産のプロの私からすると、一括見積もりサイトや複数社の査定額を比べたりするのは最適な不動産売却方法では無いと言い切れます。（*もちろん有効活用する方法はあります）
上記で解説しました通り、不動産売却の方法については「買取」「仲介」の２種類があります。
不動産会社に物件の査定、売却依頼をする場合は「媒介契約」という契約を売主様と不動産会社とで結びます。
媒介契約には一般媒介契約、専属専任媒介契約、専属媒介契約の３種類がありますが不動産会社はほぼほぼ間違いなく「専属専任媒介契約」を結びたがります。
専属専任媒介契約を簡単に説明すると、「あなたの物件を売却する時は全てウチの会社を通さないと売っちゃダメ！」という契約です。
複数社に査定価格を出してもらう、専属専任媒介契約・・・この二つのキーワードが重なるとかなりの確率でトラブルが起きてしまいます。話せば長くなりますので、トラブルの心配がある方はぜひお気軽にお問い合わせください。
そして何より一括査定サイトで不動産査定をしてくれる会社は大手の会社や、福島区以外の業者も多いです。
たとえば大阪市福島区であれば、
✔ 野田寄りか福島寄りかで大きく違う
✔ 二号線の北側と南側で大きく違う
といったように地域密着の不動産会社でなければわからないような福島区の感覚がない不動産会社の査定金額なんて、いい加減過ぎて何十社に見積もりをもらっても無駄だと感じませんか。
参考サイト：すまいステップ 不動産一括査定使ってみてわかったメリットデメリット
また大手不動産会社では担当者レベルで仕事の質が大きく変わりますので、ネット査定を申し込むなんて割の悪いギャンブルです。
今年大学を卒業したばかりの大手不動産会社の営業マンか、福島区に住んで10年の不動産会社の社長さん。どちらにお客様の大切な不動産売却の仲介や買取をお願いしたいですか。
一括査定サイトが機能して有効活用しやすいのは、都心部のマンション等の誰がどう見てもわかりやすい相場の不動産を売却する時ですね。
マンション以外にも行政指導で再開発されていく駅周辺等、土地の相場がどんどん上がっている地域もあれば変わらない、むしろ相場が下がっている地域もあります。
このようなお話をお茶でも飲みながらお話しませんか。
ぜひお気軽に問い合わせからご連絡お待ちしております。
①不動産売却時にかかる税金について
不動産売却時における税金に関しては、以下の式で求められます。
譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額
わかりやすく言い換えると、
購入金額（相続等の場合は別計算）-売却時にかかった費用（仲介手数料等）-特別控除（マイホームを売却した場合は3,000万円以下の譲渡益に対しては免税や、5年以上住んでいた場合は減税されたり、過去1年〜未来3年以内に買い替え
で違う自宅を購入した場合1億円未満の譲渡利益を繰り延べできると色々あります。）=課税譲渡所得金額となります。
ご親族から相続した場合は、その親族が5年以上住まわれていた居住用不動産であれば、相続した日から3年後の12月31日の売却であれば3,000万円の控除特例が使用できたりと、先祖代々と繋がる地主家系でかなりたくさんの土地を相続
した方以外は、ほとんどの場合で何らかの特例を使い、不動産売却の税金を限りなくゼロに近づける事ができます。
もちろん譲渡税をゼロにする、ゼロに近づけるには確定申告が必要です。普段から確定申告をしている方もしていない方も、不動産譲渡の場合深刻が少々複雑になっておりますので、税理士にお任せした方が無難だと言えます。
また、不動産売却時に損失が出た場合は、所得が3,000万円以下の方であれば不動産を売却した後向こう3年他の所得と繰越損益として確定申告にて他の収益と相殺することが可能です。
弊社では不動産の売却から確定申告までを全てサポートさせていただくことが可能です。（確定申告のサポートは提携税理士さんのご紹介にてさせていただきます）
参考URL：国税庁ホームページ
不動産売却の流れについてどのような流れで売却、お金が必要になるのか
不動産売却の流れについて解説していきます。
今回は弊社株式会社MKGでの売却の流れについてのご説明であり、他社である大手不動産会社やネットで一括査定をおこなった場合の流れとは異なりますのでご注意ください。
①お電話やzoom等で簡単なヒアリング
株式会社MKGはとても小さな組織ですし、店舗という店舗を構えている訳ではありません。このご時世でもございますので、「事務所で詳しい話を対面でお聞きしたい」という強いご希望がなければ、お電話やzoomにてまずは第一面談させていただいております。
その際に物件所在地や住宅ローン残債状況、その他不動産売却に関係する事項をヒアリングさせていただき、2.3日お時間をいただきます。
また、不動産売却をするには前述の通り、
①仲介で一般消費者へ売却する②買取を選択し株式会社MKGが買い取る
大きく分けてこの２パターンがあり、上記2パターンでの売却スケジュールや、売却金額のご提案をさせていただきます。
参考URL：ホーム4U、不動産買取と仲介の違いについて
②正式に媒介契約、売却依頼
上記の売却計画に合意いただいた後、「媒介契約」といって弊社に不動産売却を委任する契約書のようなものに署名捺印をいただきます。
こちらには前述の通り「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３つがございますので、お客様のご希望通りの媒介契約を行います。
専任媒介は2週間に一度以上、専属専任媒介は1週間に一度以上、売却活動の「報告義務」を株式会社MKGが負いますので、上記の頻度で売却動向を売主様にご報告しながら、売却活動を続けていきます。
参考文献：公益社団法人東日本不動産流通機構
③具体的な買い手が見つかった場合
具体的な買い手が見つかった場合、売却の契約にむけて必要書類を準備していく段取りになります。
①・身分証明証・住民票・印鑑証明・印鑑登録されてある実印
②・登記識別情報・固定資産税の評価証明・測量図や間取り図・マンションの管理規約等・その他諸々
②に関しましては、もし仮に手元になければ司法書士や私達宅地建物取引士が委任状をいただだいたり用意したりとできますので、①だけのご用意での売却は可能です。ですのであまり難しく考えなくても大丈夫です。
参考文献：スマイティ公式サイト【チェックリスト付】不動産売却に必要な書類と取得方法
不動産売却時にかかる費用〜仲介手数料について
不動産売却を不動産会社に依頼する際に基本的に必要な費用は、仲介手数料になります。不動産売却の契約時の印紙代金や司法書士への報酬等は別途必要ですが、不動産業者へ支払うものとしては仲介手数料のみとなります。
仲介手数料の金額は、以下の式で簡単に求められます。
*「売却物件価格」の3％+60,000円に消費税を足したもの例3,000万円の物件を売却した場合30,000,000の3%=900,000円900,000円+60,000円=960,000円に消費税の96,000円を足して合計 1,056,000円 が、不動産業者へと支払う手数料となります。
尚、上記計算式は、「宅建業法で定められた仲介手数料の上限金額」であり、ほとんどのケースでこの計算式が使用されます。
よってこれ以上の手数料を求められたり、「コンサルティング費用」「資料作成費用」等を求める事は違法となるため、そのような請求してくる不動産業者とはお付き合いを考えましょう。
また、物件価格が400円以下の場合は4%、200万円以下の場合は5%の仲介手数料率が適応されますので上記の限りではありません。参考文献：オウチーノ 仲介手数料の上限はいくら？
また、上述しました「不動産売却契約時に必要な印紙税」については下記ページも併せてご参照ください。参考文献：国税庁 不動産売却における契約書の印紙税について
結局不動産売却を依頼するのにはどこがいい？に対する答え
不動産売却をお願い不動産会社には大きく分けて「大手不動産会社」「地元の町家の不動産（地場不動産ともよばれる）」の２種類があります。
大手不動産会社
大手不動産会社は、皆さんが聞いたことある、CM等でも見たことあるような不動産屋のことです。全国各地に支店がありますので、ご自宅の住所でお調べしても数キロ圏内に支店があるでしょう。
地元の町家の不動産（地場不動産ともよばれる）
地元の不動産会社は、１店舗～数店舗規模で、その地域に特化した不動産屋の事をいいます。ここで一点だけ注意しておきたいところは、「地場不動産がフランチャイズ化している」ケースがたまにあることです。
大きいところで不動産売却を積極的におこなっているところと言えば、センチュリー２１やハウスドゥなどがあります。センチュリー２１やハウスドゥはフランチャイズで、１店舗からでも営業できるため、大手不動産なのか地場不動産なのかわかりにくい場合があります。
大手不動産会社に売却を依頼するメリット・デメリット
大手不動産に売却をお願いするメリットとしては、やはり安心感やネットワークという点が一番かと思います。大きな駅前の店舗で商談をし、キレイなスーツを着た営業の人に話を聞き、売却を任せるという、人生で１回、多い人でも数回しかない不動産売却をするなら大手の不動産会社に任せるというのも一つの選択肢だと思います。
デメリットとしましては、大手不動産会社はあくまでもボランティア、ではなく商売なので、商売になりにくい物件（相続人が複数居て複雑だったり、権利関係が複雑で売却まで長引きそう、または物件価格が少額で仲介手数料が少ない物件等）には営業マンが消極的になってしまう可能性があります。
あとは、大手不動産会社は異動がありますし、新卒１年目の営業マンが担当についてしまったりと、そのエリアにまったく詳しくない担当がついてしまうと売却が長引いてしまったり、なかなか売れなかったりするリスクがあります。
→参考サイト
地元の不動産屋に売却を依頼するメリット・デメリット
地場不動産に売却を依頼するメリットとしましては、ほとんどの場合でまずはその会社の社長さんが窓口になってくれることです。地場不動産会社の社長さんは、大手不動産で売れっ子だった営業の方が独立した人だったり、祖父の代から不動産会社を営んでいて経験豊富だったりと、そのような社長さんが窓口になってくれるほど心強いことはありません。
何を隠そう私も地場不動産会社の社長という立場ですし、大手不動産会社の営業マンに負けないぞという気持ちで仕事しております。
デメリットとしましては、地場不動産は数は多すぎてどの会社に依頼すればわからない、というのがあります。私含めほとんどの地場不動産会社は真摯に仕事に取り組んでおりますが、中にはドラマや漫画で見るような悪徳不動産、みたいな会社も存在するのが事実です。
そのあたりの見分け方や、もしこの不動産会社大丈夫かな？といったご相談もお受けしておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせいただけますと幸いです。
結論、不動産売却を依頼するのはどこがいい？に対する答えは、「物件の状況等によるケースバイケースによる」というのが私の答えです。お気軽に連絡ください。
不動産を売却をすれば消費税を納めなければいけない？
個人の方が不動産売却をする際は、基本的には消費税のことをあまり考える必要がございません。ここでいう「個人」というのは給料所得を得ている方の事で、個人事業主として事業所得が1,000万円を超えている課税事業者はその限りではありません。
よって、当社のＨＰを見ていただいている方のほとんどが個人の方に該当いたしますので、消費税のことに関しましてはあまり考えなくても良いです。
自分がどっちなのかな？と思う方は個別でご相談いただけますと幸いです。
また、上記個人の方は不動産売却そのものに対しては消費税がかかりませんが、物件の売却を不動産会社に委託した場合の仲介手数料や、登記をお願いする司法書士の方への報酬、住宅ローンがある場合は住宅ローンを一括返済するさいの銀行へお支払いする手数料等の、不動産売却にかかる諸費用に対しましては消費税が加算されますのでご注意ください。
参考URL→https://ieul.jp/column/articles/28/
土地は消費税の課税対象外、建物は消費税の課税対象
こちらも個人の方には直接関係はございませんが、税法上は土地は非課税、建物は消費税の課税対象です。
売却時には、固定資産税の評価額や売買契約書に基づき、売買代金を土地と建物の２種類に分け、建物部分の売買代金に対しては消費税がかかってしまいます。
こちらは物件をどのように売却するか、誰に売却するのか（法人or個人）によって売り主買主の双方で相談することが多く、こちらも課税事業者の個人事業主の方や、法人の方にとっては売り主は手取り金額、買主は支払総額が大きく変わってくる問題ではありますので、このあたりもしっかりと提案できる不動産業者に売却を依頼することをおすすめいたします。